Due diligence immobilière
Audit du bien : titres de propriété, servitudes, diagnostics techniques, baux en place, contentieux, conformité urbanistique, sujets environnementaux.
→ Immobilier · Sous-expertise
Acquérir ou céder un actif immobilier — bureaux, commerces, locaux industriels, portefeuilles — exige une due diligence rigoureuse et une négociation maîtrisée. Nous accompagnons investisseurs, utilisateurs et promoteurs sur l'ensemble du process : audit, structuration (asset deal vs share deal), négociation des actes, sécurisation du closing.
→ Ce que nous couvrons
Audit du bien : titres de propriété, servitudes, diagnostics techniques, baux en place, contentieux, conformité urbanistique, sujets environnementaux.
Choix entre acquisition de l'actif (asset deal) et acquisition des titres de la société propriétaire (share deal) : enjeux fiscaux, frais de mutation, risques juridiques.
Négociation et rédaction de la promesse synallagmatique ou unilatérale, conditions suspensives (financement, urbanisme, due diligence), calendrier de réalisation.
Coordination avec le notaire pour l'acte authentique, gestion des conditions suspensives, sécurisation du paiement et du transfert effectif.
Calibrage des garanties spécifiques (sols pollués, contentieux, fiscalité), gestion d'un éventuel séquestre, suivi des engagements post-closing.
Coordination avec le conseil fiscal sur la structuration (TVA, droits de mutation, régime des plus-values), articulation avec la stratégie patrimoniale globale.
→ Notre approche
01
Analyse de l'opportunité, choix de la structure (asset deal vs share deal), définition de la stratégie d'acquisition ou de cession.
02
Audit complet du bien et de la situation juridique, identification des points sensibles, recommandations de protections contractuelles.
03
Négociation et signature de la promesse, gestion des conditions suspensives, préparation du closing.
04
Acte authentique, paiement, transfert, suivi des engagements post-closing, gestion des éventuelles régularisations.
→ Pour qui
Acquisition d'un immeuble de bureaux loué : due diligence sur les baux en place, vérification des autorisations, négociation de l'acte, transfert sécurisé.
Cession d'un portefeuille de locaux commerciaux à un investisseur : structuration de l'opération, due diligence vendeur (VDD), gestion des baux et garanties.
Création d'une SCI dédiée pour l'acquisition d'un actif immobilier : choix du régime fiscal, structuration capitalistique, articulation avec le financement.
Cession d'un site industriel avec passifs environnementaux potentiels : audit pollution, garanties spécifiques, articulation avec la cessation d'activité ICPE.
→ Q&A
L'asset deal (achat du bien) entraîne des droits de mutation élevés mais isole les risques. Le share deal (achat de la société propriétaire) génère moins de frais de mutation mais transfère les passifs de la société. Le choix dépend de la fiscalité, du portefeuille existant, des risques identifiés.
Conditions courantes : obtention d'un financement bancaire, purge des recours sur un permis de construire, absence d'exercice d'un droit de préemption (mairie, locataire commercial), levée de réserves de due diligence. Le calendrier doit être réaliste.
Recommandé pour tout site industriel ou ancien site industriel, et pour les terrains à risque. L'audit (étude historique et investigations) permet d'identifier les passifs et de calibrer les garanties spécifiques. La méconnaissance peut exposer l'acquéreur à des coûts de dépollution importants.
Le notaire est obligatoire pour les transferts immobiliers : il rédige et reçoit l'acte authentique, vérifie les titres, calcule et collecte les frais de mutation, assure la publicité foncière. L'avocat et le notaire travaillent en complémentarité, l'avocat pilotant la négociation et la due diligence.
→ Aller plus loin
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