Rédaction du bail
Rédaction sur mesure : durée, loyer, indexation, charges et taxes répercutables, travaux, clauses spécifiques (destination, exclusivité, accession).
→ Immobilier · Sous-expertise
Le bail commercial est un contrat structurant de la vie de l'entreprise : durée longue, droit au renouvellement, indemnité d'éviction, obligations croisées. Sa rédaction et sa gestion conditionnent durablement la flexibilité opérationnelle et la valeur du fonds. Nous accompagnons bailleurs et preneurs à chaque étape : rédaction, renouvellement, révision, cession, contentieux.
→ Ce que nous couvrons
Rédaction sur mesure : durée, loyer, indexation, charges et taxes répercutables, travaux, clauses spécifiques (destination, exclusivité, accession).
Procédure de renouvellement à l'expiration : congé avec offre, demande de renouvellement, négociation du nouveau loyer, gestion du déplafonnement éventuel.
Demande de révision triennale du loyer en fonction des indices applicables, négociation amiable, contentieux devant le juge des loyers commerciaux le cas échéant.
Cession du bail seul ou avec le fonds de commerce : formalisation, notification au bailleur, gestion d'une éventuelle clause de garantie solidaire.
Encadrement des travaux du preneur (autorisations, accession), modification de la destination, déspécialisation partielle ou plénière.
Défense en cas de contentieux : impayés, manquements aux obligations, congés, refus de renouvellement, indemnité d'éviction.
→ Notre approche
01
Analyse de la situation (nouveau bail, renouvellement, cession, contentieux), des objectifs et du rapport de force entre bailleur et preneur.
02
Négociation des clauses essentielles, rédaction du bail ou de l'avenant, sécurisation des engagements respectifs.
03
Signature du bail (souvent par acte sous seing privé ou notarié), enregistrement éventuel, formalités de publicité si applicable.
04
Conseil au quotidien : révisions, modifications, gestion des incidents, anticipation du renouvellement, contentieux.
→ Pour qui
Bail sur mesure pour l'implantation d'une enseigne nationale dans un nouveau site : durée 9 ans ferme, loyer progressif, autorisations de travaux, exclusivité d'enseigne.
Renouvellement d'un bail expirant avec négociation du loyer, gestion du déplafonnement, articulation avec d'éventuels travaux à reprendre.
Cession du bail intégrée à la cession du fonds de commerce : formalisation, notification au bailleur, gestion de la clause de garantie solidaire éventuelle.
Action en paiement et résiliation pour le bailleur face à des impayés répétés, ou défense du preneur contestant le motif et négociant un échéancier.
→ Q&A
9 ans minimum (bail 3-6-9), avec faculté de résiliation triennale pour le preneur (sauf clause contraire valable). Des baux de plus longue durée sont possibles. À l'expiration, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement ou, à défaut, d'une indemnité d'éviction.
Lors du renouvellement, généralement après 12 ans dans les lieux ou en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou de modification de la destination des lieux. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, souvent supérieure au loyer indexé.
La cession du bail est libre en cas de cession du fonds de commerce (article L. 145-16 du Code de commerce) : toute clause l'interdisant serait nulle. Des formalités doivent être respectées (notification au bailleur, agrément éventuel). La cession du droit au bail seul nécessite l'accord du bailleur.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit indemniser le preneur du préjudice subi : valeur du fonds de commerce ou indemnité de remplacement, frais de déménagement, indemnités complémentaires. Le montant peut être très élevé.
→ Aller plus loin
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