Évaluation de l'indemnité
Évaluation des deux composantes principales : indemnité principale (valeur du fonds ou indemnité de remplacement), indemnités accessoires (déménagement, frais de réinstallation, frais divers).
→ Immobilier · Sous-expertise
L'indemnité d'éviction est due par le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial sans motif grave et légitime : son montant peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires du fonds. Nous accompagnons bailleurs et preneurs dans le calibrage, la négociation et le contentieux de l'indemnité d'éviction.
→ Ce que nous couvrons
Évaluation des deux composantes principales : indemnité principale (valeur du fonds ou indemnité de remplacement), indemnités accessoires (déménagement, frais de réinstallation, frais divers).
Maîtrise des méthodes (multiples du CA ou de l'EBE selon les secteurs, valeur de remplacement), arbitrage selon le contexte (transfert ou perte du fonds).
Identification des motifs exonératoires de l'indemnité (manquements graves du preneur, motifs propres au bailleur prévus par la loi), démonstration ou contestation.
Négociation amiable de l'indemnité dans le cadre du congé ou en cours de renouvellement, formalisation par protocole transactionnel.
Représentation devant le tribunal judiciaire, gestion de l'expertise judiciaire (méthodes, périmètre, contradictoire), plaidoirie sur le montant final.
Articulation avec les mécanismes connexes : droit de repentir du bailleur (rétractation du refus de renouvellement), maintien dans les lieux du preneur jusqu'au paiement effectif.
→ Notre approche
01
Analyse de la situation (bail, fonds, motif du refus), évaluation préalable de l'indemnité, choix de la stratégie (négociation ou contentieux).
02
Notification du congé avec ou sans offre d'indemnité, ou demande de renouvellement avec contestation du refus, calendrier précis.
03
Négociation amiable sur la base d'évaluations contradictoires, ou désignation d'un expert judiciaire pour évaluer l'indemnité.
04
Conclusions et plaidoirie sur le montant final, exécution de la décision, paiement et libération des lieux.
→ Pour qui
Conseil au bailleur souhaitant refuser le renouvellement pour reconstruire l'immeuble : analyse de l'option (avec ou sans indemnité), calibrage de l'indemnité, sécurisation procédurale.
Représentation d'un preneur dont le bail n'est pas renouvelé sans motif valable : démonstration du préjudice, valorisation du fonds, négociation ou contentieux.
Argumentation d'un bailleur invoquant un motif grave et légitime (manquements répétés du preneur, défaut d'entretien) pour refuser le renouvellement sans indemnité.
Gestion d'une expertise judiciaire d'évaluation : choix des méthodes (multiples de CA, valeur du droit au bail), dires en réponse, défense du montant retenu.
→ Q&A
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave et légitime à l'expiration. Elle vise à réparer le préjudice du preneur évincé. Si le bailleur refuse pour motif grave (manquements du preneur), aucune indemnité n'est due.
Composée de l'indemnité principale (valeur du fonds si la perte est totale, indemnité de remplacement si transfert possible) et des indemnités accessoires (frais de déménagement, frais de réinstallation, droits de mutation, etc.). Le calcul nécessite une expertise du fonds.
Manquements graves et répétés du preneur (défaut de paiement, défaut d'exploitation, sous-location irrégulière, modification non autorisée de la destination), à condition d'avoir été notifiés et persistés malgré une mise en demeure. La preuve incombe au bailleur.
Oui, jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction (droit au maintien dans les lieux). Le bailleur peut également exercer son droit de repentir (renoncer au refus de renouvellement) tant que le preneur n'a pas conclu un nouveau bail ailleurs ou récupéré son fonds.
→ Aller plus loin
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